Faut-il investir en immobilier logistique ou en immobilier de bureau ?

 

L’avantage de l’immobilier est d’être l’un des marchés les plus diversifiés au monde.  Un marché économique important qui englobe l’achat, la location, la vente, la gestion et le développement des biens. 

Cependant dans quel secteur investir ? Quel est le plus accessible, le plus rentable et le plus judicieux d’entre eux ?

Dans le monde de l'investissement immobilier, deux secteurs se distinguent particulièrement : l'immobilier logistique et l'immobilier de bureau. 

Alors que ces deux secteurs ont traditionnellement été des piliers solides du marché immobilier, l'analyse comparative révèle des tendances divergentes entre ces derniers.  

L’immobilier de bureau : un secteur en déclin 

 

L’immobilier de bureau comprend comme son nom l’indique, des bâtiments où l’immobilier de bureaux est concentré. Les bureaux étaient le lieu central où les employés se réunissaient pour travailler, échanger des idées et collaborer.

Longtemps considéré comme un investissement sûr et stable, l’immobilier de bureau a subi des bouleversements avec l’adoption du télétravail, accentué par la pandémie de COVID-19. 

Cette nouvelle dynamique de travail a entraîné une réévaluation radicale des besoins en espace de bureau, avec de nombreuses entreprises réduisant leurs surfaces locatives ou optant pour des espaces flexibles. 

La réticence des entreprises à signer de nouveaux baux à long terme et les incertitudes liées à l'évolution de la situation du télétravail à également contribué à un ralentissement des transactions sur le marché de l'immobilier de bureau. 

Selon une étude de Immostat, le taux de vacance des bureaux à Paris a augmenté d’une manière considérable : 

À la fin de 2023, l'Ile-de-France connaît un pic historique avec un stock de bureaux immédiats dépassant les 4 millions m², enregistrant un taux de vacance proche de 8%, en hausse de 100 points par rapport à fin 2022. 

Quelles sont les difficultés auxquelles l’immobilier de bureau est confronté ? 

 

 

1. Baisse de la demande : Avec l'émergence du télétravail suite à la pandémie de COVID-19, de nombreuses entreprises ont réduit leurs besoins en espace de bureau physique. Cette tendance a entraîné une baisse de la demande d'espaces de bureau, surtout dans les grandes villes où les loyers étaient historiquement élevés.
2. Taux de vacance en hausse : La diminution de la demande a conduit à une augmentation du taux de vacance des bureaux dans de nombreuses régions. Les propriétaires peuvent alors rencontrer des difficultés à trouver des locataires pour remplir les espaces vacants, ce qui peut entraîner une pression sur les prix des loyers et une diminution des revenus locatifs.
3. Adaptation aux nouvelles exigences : Les bâtiments de bureaux traditionnels peuvent nécessiter des rénovations ou des adaptations pour répondre aux nouvelles exigences des entreprises en matière de distanciation sociale et de sécurité sanitaire. Cela peut représenter un coût supplémentaire pour les propriétaires et rendre les actifs moins attrayants pour les locataires potentiels.
4. Risque de dépendance à un seul locataire : Certains immeubles de bureaux peuvent être loués à un seul locataire, ce qui les rend vulnérables en cas de départ ou de réduction des effectifs de cette entreprise. Cela peut entraîner une vacance importante et une perte de revenus pour le propriétaire.
5. Évolution des besoins des entreprises : Les entreprises adoptent de plus en plus des modèles de travail flexibles, ce qui peut affecter leur demande d'espaces de bureau traditionnels. Les locataires peuvent chercher des solutions plus flexibles, telles que les espaces de coworking ou les bureaux partagés, plutôt que de signer des baux à long terme pour des bureaux traditionnels.

L'immobilier de bureau est confronté à plusieurs difficultés notamment une baisse de la demande, une augmentation du taux de vacance et la nécessité de s'adapter aux nouvelles réalités du monde du travail. Ces facteurs peuvent rendre cet investissement moins attrayant pour certains investisseurs immobiliers.

L’immobilier logistique, un secteur en plein essor 

 

L’immobilier logistique comprend des entrepôts, des hangars, des centre de tri ou encore des datacenters. 

En contraste frappant, avec l’immobilier de bureau, l’immobilier logistique a connu une croissance phénoménale, due à l'essor incontestable du commerce en ligne. 

Les chiffres parlent d’eux même : selon une étude, en 2023, le e-commerce en France a enregistré un chiffre d’affaires de 159,9 milliards d’euros, marquant ainsi une croissance de 10,5 % par rapport à l’année dernière, qui culminait à 146,7 milliards d’euros. 

Les sites de vente en ligne quant a eux ne cessent de se multiplier en France, avec plus de 10 000 nouveaux sites actifs, soit une hausse de 5 % par rapport à l'année précédente.

Cette explosion du commerce en ligne a entraîné une demande conséquente pour des installations logistiques modernes et efficaces. 

Le marché de l'immobilier logistique a donc suivi cette évolution de près, avec une forte demande de la part des locataires et une augmentation significative des valeurs des actifs. 

Selon une analyse de BNP Paribas Real Estate, le taux de vacance est tombé à son plus bas niveau depuis des décennies : 3,1 %. 

De plus les loyers ont fortement augmenté dans les principaux pôles logistiques, passant de 41-44 €/m² au 1er trimestre à 47-52 €/m² au 2ème trimestre 2022. 

 

Ce mécanisme, les investisseurs l’ont bel et bien compris. Beaucoup d’entre eux, attirés par ses rendements solides et sa résilience, se sont tournés vers l'immobilier logistique. 

Selon les données de la Société de la Bourse de Paris, les investissements dans l'immobilier logistique en France ont augmenté de 40 % en l’espace d’une année. 

Pourquoi l’immobilier logistique à autant de succès auprès des investisseurs ? 

1. Des rendements attractifs : supérieur à 6% pour un investissement en SCPI de logistique 
2. Croissance du commerce en ligne : Avec l'essor du commerce en ligne, l’immobilier logistique est une réponse à un besoin contemporain : le manque de structures logistique pour accompagner la croissance du e-commerce. 
3. Stabilité des revenus locatifs : Les contrats de location dans l'immobilier logistique sont souvent à long terme et offrent des revenus locatifs stables. Les entreprises de logistique et les détaillants en ligne sont généralement des locataires solides, ce qui réduit le risque de vacance et assure une source de revenus régulière pour les investisseurs.
4. Résilience face aux cycles économiques : L'immobilier logistique est moins sensible aux fluctuations économiques que d'autres secteurs immobiliers même en période de ralentissement économique, car les entreprises doivent continuer à gérer leurs chaînes d'approvisionnement et à répondre à la demande des consommateurs.
5. Évolutions technologiques : Les progrès technologiques tels que l'automatisation, la robotique et l'intelligence artificielle sont de plus en plus utilisés dans l'immobilier logistique pour améliorer l'efficacité opérationnelle et réduire les coûts. Les installations logistiques modernes sont conçues pour intégrer ces technologies, ce qui les rend attractives pour les entreprises à la recherche de solutions innovantes.
6. Localisation stratégique : Les entrepôts et les centres de distribution sont souvent situés à proximité des principaux axes de transport, tels que les autoroutes, les ports et les aéroports. Cette localisation stratégique permet de réduire les délais de livraison et les coûts de transport, ce qui est un avantage compétitif pour les entreprises opérant dans le secteur de la logistique. 

L’immobilier logistique : grand vainqueur de ce match 

 

Vous l’aurez compris, l’immobilier logistique remporte haut la main le duel 

Alors que l'immobilier de bureau fait face à des difficultés significatives, telles que la baisse de la demande, l'augmentation du taux de vacance et la nécessité d'adaptation aux nouvelles réalités du monde du travail, l'immobilier logistique brille par sa croissance explosive et sa résilience face aux cycles économiques.

L'immobilier logistique bénéficie d'une demande croissante alimentée par l'essor du commerce en ligne, offrant des rendements attractifs, une stabilité des revenus locatifs et une résilience face aux fluctuations économiques. De plus, les progrès technologiques et la localisation stratégique des installations logistiques renforcent encore davantage l'attrait de ce secteur pour les investisseurs.

Ainsi, alors que l'immobilier de bureau connaît un déclin progressif, l'immobilier logistique se positionne comme un choix d'investissement particulièrement judicieux, offrant des opportunités stables dans un marché immobilier mouvementé.